Středa 5. února 2025 | Svátek má Dobromila
Z nejrůznějších statistik vyplývá, že má Česko jedno z nejméně dostupných bydlení v Evropě. V Praze je ke koupi průměrného bytu o velikosti 70 m2 a dispozici 3+kk potřeba až 13 průměrných čistých ročních mezd. Proč tedy tento počet mezd v ČR za poslední dekádu narostl a proč jsme horší než ostatní evropské státy?
Determinantem zásadním, byť ne jediným, je délka povolovacího řízení. Uvažujme, že developer zakoupí pozemek v Praze. Změna územního plánu a vydání stavebního povolení na rezidenční projekt trvá okolo pěti let, pokud není projekt nadstandardně komplexní či nenastanou komplikace. Stavba samotná pak typicky trvá dva roky.
Tu v případě použití dnes standardních „mokrých procesů“, tedy využití betonu jako klíčového materiálu, příliš urychlit nelze, a navíc trvá i ve všech ostatních státech podobnou dobu.
První z klíčových důvodů leží v legislativě stavebního řízení. V Česku by sice možná většina byla ráda, aby se více stavělo a byty tím mohly trošku zlevnit, ale běda tomu, kdo to postaví někde, kde já už mám svůj byt či dům. Říká se tomu NIMBY efekt (z anglického „not in my backyard“). Vcelku přirozené. Větším problémem ale je, že současná česká legislativa tomuto jevu naplno vychází vstříc.
Pokud totiž soused, kterého se stavba týká a kterých bývá často nemalé množství, podá námitku a ta je zamítnuta, může bez problému odvolat k vyšší instanci a tím developera významně zbrzdit, a ne zcela výjimečně i vydírat. V případě, že by o oprávněnosti námitek rozhodl „pouze“ stavební úřad na nižší instanci a již by se proti tomuto rozhodnutí nebylo možné odvolat (popř. bez odkladného účinku na stavbu) – tak jako v mnoha jiných státech - proces získání stavebního povolení by se urychlil odhadem o 1-1.5 roku.
Čas povolování je přitom důležitý jednak pro přizpůsobování nabídky aktuální poptávce na trhu, ale také významně ovlivňuje náklady projektu pro developera. Při nákupu pozemku v hodnotě 100 miliónů korun totiž může stát developera financování tohoto pozemku ročně 7-15 milionů (dle toho, jestli je pozemek financován vlastním kapitálem, dluhopisy atd.). Další náklady jsou vynaloženy na projektové řízení či právní zástupce.
Druhý z klíčových důvodů poté leží v územně plánovacích procesech. Ze zmiňovaných pěti let doby povolení totiž trvá přibližně dva roky změna územního plánu. A proč ji developeři vůbec musejí podstupovat? V efektivně řízených metropolích totiž:
Středa, 22. ledna 2025, 08:30
Čechy trápí drahé bydlení. Na pořízení vlastního nového bytu je v průměru třeba 13,3 hrubých ročních mezd, což je nejvíce z celé Evropy. Vyplývá to z dat Property Indexu společnosti Deloitte. Praha je pak v tomto ukazateli dokonce druhou nejméně...
V ČR bohužel nefunguje ani jedno ze zmíněného – schvalování nových územních plánu ve velkých městech trvá třeba i dvě dekády a tím jsou pouštěny pozemky na trh příliš pomalu v kontextu nárůstu obyvatel města. Města samotná navíc (až na výjimku jako třeba v Ostravě) sama území pro přestavbu nepřipraví včasnou změnou územního plánu daného souboru pozemků – vše, včetně úvodních a často politických diskusí ohledně využití daného území, se tedy rozběhne až když si developer území pro přestavbu zakoupí. A tím český developer oproti zahraničnímu ztrácí rovnou dva roky.
V moment, kdy si developer projde celým povolovacím řízením tu navíc ještě číhá ESG. Pro klienta na jedné straně jistě skvělá zpráva - na novém bytě ušetří za energie. Nicméně o co jsou provozní náklady budovy nižší, o to jsou projekční a stavební náklady vyšší. Byť je toto téma do velké míry celoevropské, vliv na český trh bude hodně záležet na transformaci směrnice EU do české legislativy, která by měla probíhat v nadcházejících měsících. Tedy jak přísné cíle si česká vláda vytyčí na snižování uhlíkové stopy nemovitostí, jelikož směrnice EU v tomto dává jistou míru volnosti. Pokud budou cíle příliš ambiciózní (skokové), hrozí dle mého názoru zbytečně prudký nárůst cen bydlení, a to zejména u již stojících cihlových či panelových budov, které by bylo potřeba kompletně rekonstruovat s významně vyššími náklady, než byly rekonstrukce prováděny doposud. Ani mzdy se v ekonomice nevyvíjí skokově. Tedy pokud nechceme dále omezit vlastnické bydlení pro následující roky jen pro nejbohatší, může být rozumnější cíle na snižování uhlíkové stopy nemovitostí i v kontextu stáří budov v ČR rozložit do (výrazně) delšího času.
Pro přidání příspěvku se musíte nejdříve přihlásit / registrovat / přihlásit přes Facebook.
