Podpora družstevního bydlení, zdůrazněná v koncepci bydlení ČR 2021+ i v programovém prohlášení současné vlády, zůstává podle předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD) Jana Vysloužila zatím jen na papíře. Přestože družstevní výstavba nabízí cenově dostupnou alternativu vlastnického i nájemního bydlení, stát dosud nepřipravil žádné programy na její podporu. V rozhovoru pro Trade-off Vysloužil popisuje, co je potřeba změnit – od legislativních úprav přes výhodnější úvěry až po spolupráci obcí s družstvy. Zdůrazňuje přitom, že družstevní model může zásadně přispět k řešení bytové krize, a to nejen ve městech, ale i v menších obcích.
Podporuje stát družstevní bydlení?
V současné době stát družstevní výstavbu nepodporuje, a to přes skutečnost, že je podpora družstevní formě bydlení zmíněna v programovém prohlášení současné vlády a stala se jedním ze tří základních pilířů nové koncepce bydlení ČR 2021+, která byla schválena předchozí vládou v dubnu 2021. V samotné koncepci je konstatováno, že v současné době není družstevní bydlení využíváno jako alternativa vlastnického bydlení v takové míře, jak tomu bylo v minulosti, ale ani v obdobné míře, jak je tomu v jiných zemích Evropy. Přitom jak bydlení se spoluúčastí – s družstevním podílem, tak bydlení v družstevních nájemních bytech bez finanční účasti je cenově dostupnější alternativou k vlastnickému bydlení. Ačkoli z platné koncepce bydlení vyplývají pro dotčené orgány státní správy úkoly směřující k podpoře družstevního bydlení, není dosud v portfoliu Státního fondu podpory investic žádný program pro čistou družstevní výstavbu. Veškeré projekty družstevní výstavby, o kterých víme, že byly v nedávné době realizovány, se proto musely obejít bez jakékoli státní podpory.
Podle studie CETA přes 93 % družstevníků v uplynulých deseti letech nerealizovalo žádnou bytovou výstavbu. Jak je třeba výstavbu podle vás podpořit?
Stát by se měl od obecných, doposud nenaplněných proklamací podpory družstevního bydlení, odhodlat ke konkrétním krokům. Aktuálně existující programy podpory výstavby nájemních bytů, které jsou cílené hlavně na obce, by měly být rozšířeny i na podporu družstevního nájemního bydlení. Podpora by pak mohla být ve formě finančních nástrojů umožňujících družstevní formu financování bytové výstavby, tedy zvýhodněné dlouhodobé úvěry a záruky za ně. Velkou pomocí by byly legislativní změny umožňující obcím či krajům spolupráci s družstvy, která by spočívala např. v možnosti poskytnutí cenově zvýhodněných pozemků vhodných k výstavbě bytových domů. Družstva by pak v rámci této spolupráce poskytla část v těchto projektech vybudovaných bytů obcím pro jejich potřeby.
Nezbytné je také přijetí změny legislativy upravující činnost bytových družstev tak, aby mohla bez problémů spravovat své bytové domy a realizovat novou družstevní bytovou výstavbu – např. dlouhodobě neřešená otázka vymáhání dluhů za případnými neplatiči, nebo problematika vypořádacího podílu bývalých členů družstva. Případná podpora na výstavbu družstevních bytů by v případě nových programů měla být poskytována všem bytovým družstvům, která splní stanovené podmínky, tzn. nejen nově vzniklým, ale i již existujícím bytovým družstvům.
Jaká je role zmíněných samospráv ve vztahu k družstevnímu bydlení?
Města, obce, samosprávy aktuálně řeší nedostatek bytů pro své potřeby, ať už pro zajištění sociálního ubytování potřebných osob, tak i pro potřeby osob, které jsou nezbytné pro další rozvoj a život obcí, jako jsou např. lékaři, učitelé, záchranáři atd. V mnohých případech ale nejsou, zvláště menší obce, schopny samostatně zajistit výstavbu nových bytů. Spojení s družstvem by v takové situaci mohlo být pro obě strany vhodným řešením.
Jaké modely financování družstevní výstavby jsou na stole?
Výstavba bez státní pomoci, tj. model financování: základní členský vklad + dlouhodobý úvěr. Výsledkem je standardní bytové družstvo „bez omezení“. Výstavba se státní pomocí, tj. model financování: základní členský vklad + dlouhodobý zvýhodněný úvěr poskytnutý SFPI (30 let, 1% p.a.), případně státní příspěvek pro družstvo realizující veřejný zájem (startovací byty, byty se sociálním programem, byty pro mladé rodiny s dětmi atd.). Výsledkem bude družstvo povinně dodržující předem dané podmínky s absolutním zákazem převodu bytů do OV, případně může být omezen i okruh potenciálních členů družstva. V rámci této formy by pak mělo být zajištěno, že takto vzniklé byty budou sloužit pouze k zajištění bytových potřeb členů družstva a nebudou využívány k pronájmům jako „investiční“ nástroj. Dalším velmi jednoduchým (dlouho slibovaným a nikdy nerealizovaným) opatřením je analogicky s hypotečním financováním zavedení možnosti odečtu adekvátní části úroků z úvěru poskytnutého družstvu na výstavbu bytového domu i pro členy družstev.
Můžete přiblížit, jak dělá družstevní bydlení celkově bydlení pro lidi dostupnější?Obecně je možné konstatovat, že družstevní bydlení je na pomezí vlastnického a nájemního bydlení. Členům družstev tak nabízí kombinaci pozitivních aspektů obou těchto forem.
Mezi nejviditelnější výhody družstevního bydlení můžeme zařadit například to, že financování družstevního bydlení není omezeno věkem či jiným parametrem, dále pak na úvěr na financování výstavby nečerpá člen, ale družstvo. Na družstevní byt tak mohou dosáhnout i lidé, kteří by nesplnili podmínky financující hypotéční banky. Samotný družstevní byt vlastní právnická osoba družstva, nájemce bytu z titulu členství v družstvu má rozsáhlá užívací práva k bytu, může s ním bez souhlasu družstva disponovat (prodat družstevní podíl a s ním spojené právo nájmu bytu). Převod družstevního podílu nepodléhá žádnému schvalování v bytovém družstvu. Stačí družstvu doručit písemné oznámení, že dohoda o převodu byla uzavřena. Nejsou potřeba znalecké posudky ani součinnost advokátů a notářů
Co například nájem a rozhodování v družstvu, jak probíhají tyto procesy?
O dění v domě je rozhodováno na členské schůzi dle pravidla jeden člen – jeden hlas. Na celkovou spokojenost s bydlením má bezpochyby vliv i kvalita sousedských vztahů. Družstvo má možnost vyloučit případné neplatiče či jiné osoby, které mimořádně závažným způsobem porušují pravidla daná příslušnými zákony, stanovami družstva a na ně navazujícími předpisy. Družstvo má možnost vyjadřovat se k pronájmu bytu třetím osobám (ten podléhá souhlasu družstva). Co se týče plateb, člen družstva (nájemce bytu) hradí družstvu pouze nájemné ve výši nákladů na správu a úhrady za služby spojené s užíváním bytu. Případný zisk bytového družstva (např. výnos z pronájmu nebytových prostor) může být použit ve prospěch členů družstva ke snížení nákladů na bydlení. Opravy domu jsou hrazeny z prostředků družstva – dlouhodobá záloha na opravy a investice a provoz domu. Nájemce bytu přímo hradí pouze drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou.
Pro přidání příspěvku se musíte nejdříve přihlásit / registrovat / přihlásit přes Facebook.
