KOMENTÁŘ: Cihla je emoční kotva, pasivní investice je aktivně spravovaný fond

Autor je spoluzakladatelem fondu DIAGRAM Funds.

Při analýze atraktivity investic do bytů je nutné nejprve oddělit emoce od faktů. Jedinou skutečnou výhodou přímého nákupu konkrétní bytové jednotky je individuální, naprosto oddělené a nikým neovlivněné vlastnictví fyzického aktiva. Tento aspekt má pro řadu lidí silnou psychologickou a terapeutickou hodnotu. Dává jim pocit kontroly nad hmatatelným majetkem, který nemůže snadno zmizet. Tím však výčet reálných výhod přímého vlastnictví de facto končí.

Představa, že pronájem bytu představuje pasivní příjem, je v praxi mýtem. Pro běžného investora, kterým nejčastěji bývá úspěšný zaměstnanec či menší podnikatel schopný ročně alokovat statisíce až jednotky milionů korun, se správa nemovitosti stává spíše náročným druhým zaměstnáním. Vlastník musí aktivně řešit fluktuaci nájemníků, která v průměru nastává každé dva až tři roky, hradit provize realitním makléřům, vyjednávat o kaucích, provádět pravidelnou údržbu, odstraňovat technické závady a po každém nájemníkovi byt vracet do původní podoby, což může být až v rozsahu menší rekonstrukce. Pokud se investor pokusí tyto starosti zcela outsourcovat na externí správcovskou firmu, poplatky za správu spolehlivě vymažou i ten nejmenší provozní zisk a investice se může dostat do záporných čísel. Jedinou pasivní investicí tak zůstává investice do fondu, kde aktivní část zastane portfolio manažer. Investor může na investici skutečně zapomenout, odjet do zahraničí nebo se věnovat jiné činnosti a investice se mu přesto zhodnocuje. To u bytu zkrátka nikdy neplatí.

Likviditní rovnice a výhoda částečného odprodeje

Obrovským limitem přímého vlastnictví nemovitosti je její nedělitelnost, kterou lze popsat jako binární princip fungování. Pokud investor potřebuje uvolnit část svého kapitálu, nemůže prodat pouze pět procent bytu. Je nucen buď držet celé aktivum, nebo jej kompletně prodat, což v praxi trvá týdny až měsíce a nese s sebou značné transakční náklady. Kapitálové zhodnocení bytu tak zůstává pouze na papíře, dokud nedojde k jeho úplnému zpeněžení. Navíc v ten okamžik investor ztrácí celé své milované aktivum a opět řeší, co dál.

V případě investice do fondu kvalifikovaných investorů je situace odlišná. Přestože fondy standardně uplatňují počáteční lock-up období, které například u fondu skupiny Diagram činí pět let, po jeho uplynutí má investor možnost realizovat částečné odprodeje. Tento mechanismus umožňuje velmi efektivní nakládání s hotovostí. Pokud hodnota fondu roste stabilním tempem, může investor každoročně odprodat například jen část svých akcií odpovídající ročnímu výnosu. Tím si vytváří pravidelný finanční tok, aniž by musel narušit svou původní základní investici. Obdobně může v kterýkoliv okamžik investici mírně navýšit podle volného kapitálu.

Tato flexibilita úzce souvisí s daňovou legislativou. Při prodeji investičního bytu, ve kterém majitel nemá trvalé bydliště, platí desetiletý časový test pro osvobození od daně z příjmů. U akciových podílů ve fondu kvalifikovaných investorů je však tento test pouze tříletý a každé částečné čerpání zhodnoceného kapitálu je tak osvobozeno od daní.

Past papírově vysokých výnosů

Mnozí finanční poradci doporučují drobným investorům vyhledávat byty v levnějších regionech mimo Prahu, někdy i ve vyloučených lokalitách, s argumentem, že tamní nízké kupní ceny nabízejí v kombinaci s nájemným vysoký roční výnos dosahující 8 až 10 %. Tento přístup však pomíjí koncept vnitřní hodnoty aktiva a rizikové prémie.

Tuto situaci lze přirovnat k trhu s vládními dluhopisy. Švýcarsko nebo Německo platí za své dluhopisy výrazně nižší úrok než rozvíjející se ekonomiky, protože riziko jejich selhání je minimální. U investic do bytů platí stejná logika. Nízký výnos z pronájmu bytu v prémiových pražských lokalitách, jako jsou Holešovice, Karlín či Letňany, odráží vysokou stabilitu a dlouhodobý růst hodnoty samotné nemovitosti. Naopak vysoký procentuální výnos v problémových lokalitách je vykoupen enormním rizikem neplacení nájemného, devastace majetku nebo dlouhých období, kdy je byt neobsazený.

Výrobní versus správcovský model nemovitostních fondů

Při srovnání investic je třeba rozlišovat mezi jednotlivými typy fondů. Na trhu existují dva základní modely, které generují výnosy zcela odlišným způsobem a vykazují jinou závislost na tržním cyklu. Správcovské fondy nakupují hotové, již postavené komerční či rezidenční budovy a následně je pronajímají. Jejich výnos je přímo závislý na inkasovaném nájemném a na celkovém růstu tržních cen nemovitostí. V obdobích, kdy úrokové sazby rostou a realitní trh stagnuje, mohou tyto fondy vykazovat nulové či dokonce záporné zhodnocení, neboť rostoucí náklady na úvěry a nutnost přeceňování majetku směrem dolů eliminují veškeré zisky z nájmů. Podobně i přímý nákup investičního bytu vykazuje absolutní závislost na tržním cyklu, kdy je při stagnaci cen bytů výnos omezen pouze na nízké čisté nájemné po odečtení nákladů.

Naproti tomu výrobní neboli developerské fondy vykazují minimální závislost na tržním cyklu. Tento model generuje zisk primárně z developerské marže a z procesu výstavby či zhodnocení pozemků. Developer nakoupí pozemky, projde povolovacím procesem, stavbu zrealizuje a následně byty rozprodá. Hodnota vzniká samotnou stavební a inženýrskou činností. Pokud ceny nemovitostí na trhu stagnují, developerský fond stále vydělává, protože jeho modely jsou kalkulovány na základě současných cen stavebních prací a finálních bytů. I při nulovém růstu tržních cen tak dokáže doručit plánovaný výnos, poněvadž je zisk tvořen přidanou hodnotou z výstavby. 

Efektivita postupné akumulace kapitálu

Významným, ale často opomíjeným rozdílem je možnost průběžné alokace volných finančních prostředků. Pokud má investor na konci roku k dispozici například 150 000 Kč, nákup dalšího investičního bytu za tuto částku zrealizovat nemůže. Musí čekat několik let, než nastřádá dostatečnou hotovost na novou akontaci, během čehož jeho úspory ztrácejí hodnotu vlivem inflace.

V developerském fondu kvalifikovaných investorů však tato bariéra odpadá. Po počáteční investici splňující zákonný limit může investor plynule přikupovat další podíly v libovolné frekvenci a výši podle toho, jak se vyvíjí jeho osobní finanční situace. Každá volná koruna tak začíná okamžitě pracovat a podílet se na developerských maržích projektů, což zvyšuje složené úročení celkového rodinného majetku v čase.

Zatímco přímé vlastnictví bytu tak přináší především psychologické uspokojení z držby fyzického majetku, z ekonomického a časového hlediska v současném prostředí ztrácí konkurenceschopnost. Vysoké požadavky na vlastní kapitál, provozní náročnost správy nájemních vztahů a dlouhý desetiletý daňový test dělají z investičních bytů spíše náročné zaměstnání s nejistým výsledkem než pasivní zhodnocení úspor.