Přibývá neplatičů. Lidé přesunuli dočasně myšlenky jinam, říká prezident Asociace nájemního bydlení

Tento týden jste informovali o tom, že v porovnání kvartálů narostl počet neplatičů nájemného. Jaký je aktuálně stav?
Podíl neplatičů nájemného v Česku přes prázdniny stoupl z 1,9 procenta na 2,8 procenta. Nyní tak atakuje tři procenta všech lidí, kteří bydlí v nájemních bytech. Neplatiči mají různé důvody k neplacení a také se k tomu různě staví. Někdo platí pozdě, ale nakonec zaplatí, někdo zaplatí pod vymáhacím tlakem, někdo potřebuje pomoci se získáním sociálních dávek, někdo na to prostě nemá, ať se děje, co se děje, mohou se najít ale i tací, kteří už dopředu s nějakou mírou tolerance opožděných plateb počítají. Drtivá většina nájemníků v České republice je ale zodpovědných. Je pravda, že těch pár procent to tak trochu kazí všem ostatním. Důležité je také říci, že se nájemník může do finanční tísně dostat z objektivních důvodů jako jsou například ztráta zaměstnání, úmrtí partnera, rozpad rodiny. Těch příčin může být mnoho. Slušný pronajímatel by měl takovou situaci zohlednit a nabídnout odklad nájemného, pomoc s vyřízením sociálních dávek, rozpuštění dlužného nájmu do dalších nájmů nebo splátkový kalendář. Těch cest je hodně a je to vždy o vůli pronajímatele. 

Čím je podle vás tento trend ovlivněn?
Příčiny změny trendu se v tomto ohledu poměrně těžko analyzují, protože samozřejmě tvrdá data nemáme. Vycházíme tedy z našich zkušeností, které v rámci Asociace nájemního bydlení intenzivně diskutujeme. Jedním z důvodů, proč přes prázdniny počet neplatičů stoupl, je určitě čas prázdnin a dovolených. Lidé zkrátka přesunuli dočasně myšlenky a priority jinam. Obecně se nám ale zdá a vidíme to i u nás ve Správě investic a nemovitostí, že zlepšující se ekonomická situace po energetické krizi a letech s prudkým růstem inflace platební morálku nájemníků zlepšuje. Největší nárůst počtu neplatičů jsme zaznamenali po roztočení zmiňované inflační spirály. V Česku byla místa, kde tento počet neplatičů stoupl i trojnásobně.

Důležitý je scoring potenciálních nájemníků

Kdo je z hlediska práva považován za dlužníka?
Je to jednoduché. Dlužník je ten, kdo má řádně sepsanou nájemní smlouvu, ve které je jasně stanoveno, kolik a kdy má zaplatit. No a neplatič je ten, kdo služby pronajímatele vyplývající z nájemní smlouvy využívá, ale neplatí. Pro účely monitorování počtu neplatičů jsme po dlouhé diskusi definovali neplatiče nájemného jako člověka, který více jak měsíc dluží vyšší částku než tisíc korun. A do analýzy započítáváme pouze nájemníky, kteří stále v nájmu bydlí. Ty, kteří už nebydlí, ale stále dluží, do analytiky nepočítáme, protože někteří nezaplatí nikdy a počet neplatičů by tak ve statistikách kumulativně rostl.

Pokud někdo ze čtenářů pronajímá svůj byt a právě řeší problémy s tím, že mu nájemce neplatí nájemné, jaké kroky by měl pronajímatel podniknout?
Podstatné je se do této situace nedostat. Proto doporučujeme dělat takzvaný scoring potenciálních nájemníků. Jinými slovy dopředu si z dostupných zdrojů, jako je třeba insolvenční rejstřík nebo registr dlužníků, ověřit bonitu zájemce. Na škodu není ani reference předchozího pronajímatele. My tento scoring, například v SIANu na Ostravsku a Olomoucku děláme velmi poctivě. Dělá to většina velkých pronajímatelů a víme, že se to vyplácí. No a pak je potřeba sledovat signály, které pronajímatelům říkají, že něco nemusí být v pořádku. Většinou se platby nejdříve začnou zpožďovat. V ten moment je klíčová rychlá reakce. Do svízelné situace se může dostat každý a jak už jsem řekl, slušný pronajímatel se v první fázi snaží především pomoci. K tomu je nutné hlavně s nájemníkem mluvit. Zjistit, co se děje a například nastavit splátkový kalendář. Někteří pronajímatelé preventivně také uzavírají takzvaný souhlas s vystěhováním formou notářského zápisu, kdy nájemník explicitně souhlasí s tím, že když nebude platit, přeskočí se soudní řízení a rovnou se přejde k vystěhování. Něco to ale stojí a ne každý nájemník s tím musí souhlasit. Pokud je situace neudržitelná, nájemník nekomunikuje a stále konzumuje služby vyplývající z nájemní smlouvy, je na místě najmout si advokáta a začít podnikat právní kroky.

Často se mluví o tom, že nájemník má víc práv než pronajímatel. Vidíte to stejně?
Asociace nájemního bydlení v souvislosti s problematikou neplatičů nájemného dlouhodobě prosazuje mezi pronajímateli a nájemníky vyvážené nájemní vztahy. Pouze takové vztahy totiž mohou přispět k větší motivaci a ochotě pronajímatelů umístit na nájemní trh větší počet bytů. V současné době se domníváme, že je vztah vychýlen ve prospěch nájemníka.

Měla by se v nějakém ohledu změnit legislativa?
Ano. I proto jsme ve spolupráci s advokátní kanceláří Havel & Partners jako Asociace nájemního bydlení připravili paragrafované znění úpravy nájemního vztahu, který účinně a společensky přijatelně zkracuje a řeší především velmi dlouhý a často neúčinný proces ukončení nájemního vztahu v případě, že nájemník neplatí nájem. V rámci zákona o podpoře v bydlení je nyní v Poslanecké sněmovně také takzvaný rozkaz k vyklizení bytu, který by v případě schválení jistoty pronajímatelů zcela jistě zvýšil. Za to je potřeba vládu pochválit.

Pojďme se podívat na aktuální trendy nájemního bydlení. O jaké byty je největší zájem a jak rychle z nabídky „mizí“? 
Zájem je o všechny nájemní byty. Samozřejmě rozhoduje lokalita. Například společnost Dataligence nyní přišla se studií, který ukazuje, že v Praze u stanic metra vzrostly ceny bytů dvoj až trojnásobně. Nájem pak cenu bytů do značné míry kopíruje. Pokud bychom měli trend zobecnit, tak dlouhodobě je největší zájem o byty 2+kk a 2+1. Lidé se také o trochu více zajímají o pronájmy bytů s lodžií, balkonem nebo terasou. Důležitý je také stav bytu. Mnohem lépe se pronajímají byty po rekonstrukci. Těch proměnných je ale mnoho. Já osobně lidem, kteří mají investiční byt nebo dva doporučuji, aby si nechali byty spravovat a pronajímat profesionály. Ve finále na tom vydělají a mají méně starostí.

Jak se meziročně změnilo nájemné v krajských městech a jaký vývoj očekáváte?
Nejlépe a hlavně kontinuálně popisuje vývoj nájmů v Česku takzvaný Rent index od společnosti Deloitte. Podle posledního vydání Rent indexu nejvíce mezičtvrtletně stouply nájmy v Hradci Králové, Liberci a Brně. Zhruba o pět procent. Naopak nájmy o necelá dvě procenta klesly v Olomouci. Zajímavý je také vývoj v Moravskoslezském kraji, kde meziročně vzrostly nájmy o sedm procent a ceny bytů tam meziročně vzrostly o čtrnáct procent. Každý kraj má svá specifika a pronajímatelům, ale i nájemníkům se vyplatí trendy sledovat. Co se týká prognózy, tak se domníváme, že nájmy porostou ve druhé polovině roku 2024 jen velmi zvolna. Cena bytů půjde nahoru rozhodně rychleji než nájmy. V tuto chvíli se zdá, že faktory ovlivňující strmý růst nájmů jsou už za námi nebo zmizely. Nečekáme nic dramatického.