Řešení bytové krize je překvapivě snadné, říká ředitel Ekonomických staveb Mencl

Činit bydlení dostupnějším je zájmem nás všech. Co podle vás nejvíc deformuje veřejnou debatu o bydlení v Česku? Je to zaměření na Prahu, mediální zkratky, nedostatek dat – nebo ještě něco jiného?
Vše, co říkáte. Zaměření na Prahu. Ignorování potenciálu regionů. Opakování klišé, která jsou v teoretické rovině správná, ale v praktické rychle neprolomitelná. 

Účastnil jsem se nedávno diskuse o tom, jak zlepšit bytovou výstavbu v Česku. Všichni účastníci debaty žijí v Praze a vidí vše přes situaci v hlavním městě. Řešíme situaci Česka a většina myšlenek začíná „U nás v Praze...”. Situace Prahy je dramaticky jiná od zbytku Česka. Výrazně složitější. Absolutní zaměření na Prahu tak brání možnosti rychle rozhýbat bydlení jinde. Jednoduše proto, že řešení, která v Praze aplikovat nelze, by jinde vedla k explozivnímu nárůstu stavěných domů a bytů. 

Zmínil jste opakovaná klišé, můžete to rozvést?
Stále tančíme kolem frází, které nemají žádnou rychlou průchodnost. Musíme rychleji povolovat stavby. Musíme otevírat více dolů na písek a štěrk. Musíme zrušit indexaci důchodů. Fráze, které jsou v současné společenské situaci neprůchodné, a tedy jen frázemi, která byty nepostaví. Hezky se říkají v pěkném obleku na konferenci, kde se všichni nacpeme chlebíčky. Reálný dopad takových vět pro reálné bydlení mladých rodin je ale nulový. Pro opakování klišé nám utíkají řešení, která by opravdu situaci změnit dokázala. 

Často se mluví o nedostatku pozemků, zejména ve velkých městech. Máte shodné zkušenosti?
Problémem velkých měst nejsou nedostupné pozemky, ale územní plány. Schválit územní plán ve velkém městě je z mnoha důvodů – i korupčních – extrémně složité. V dlouhodobém horizontu potřebujeme vyřešit i územní plány velkých měst. Nicméně pokud hledáme rychlá řešení, pak tato najdeme v městech a vesnicích kolem velkých měst. 

S výjimkou Prahy, která má přetíženou dopravní síť. Všechna ostatní velká města nabízejí dobrou dopravní obslužnost se svým okolím. Kolem Plzně s dojezdem 20 minut najdete desítky obcí, kde můžete rychle postavit tisíce bytů a domů. Malá obec dokáže územní plán schválit za půl roku. Když bude chtít výstavbu podporovat. Problém je, že malá obec výstavbu obvykle podporovat nechce. 

Proč tomu tak je?
Představte si, že přijdu do malé obce a řeknu: „Starosto, postavím u Vás 25 krásných levných domů pro mladé rodiny.” Starosta nemá radost z nových 75 obyvatel. Starosta má obavu, že přijde 20 dětí školkového věku, kterým má povinnost zajistit školku, když na splnění té povinnosti nemá v rozpočtu obce žádné peníze. 

Zastupitelé malých obcí vnímají novou výstavbu jako narušení stávajících pořádků. Nic z toho nemají. Hledají důvody, proč výstavbě bránit. Zároveň nás ale malé obce kolem velkých měst mohou z bytové krize rychle vytáhnout. Jen musejí chtít. 

Jak toho tedy mohou dosáhnout?
Řešení je překvapivě snadné. Musíme změnit rozpočtové určení daní. Každá stavba je zátěží místem, kde vzniká. Třeba jen tím, že mění zaběhnuté pořádky. Zároveň každá stavba generuje do státního rozpočtu vysokou daň z přidané hodnoty. Daň, která se rozpustí všude jinde, jen ne v místě, které stavba svým vznikem zatížila. 

Jaký čekáte vývoj hypoték? Co by podle vás pomohlo k jejich větší dostupnosti?
Se současným americkým prezidentem je obtížné predikovat dále, než do příští středy. Je těžké odhadovat cenu peněz, a tedy úvěrových swapů, které ovlivňují výši dlouhých úvěrů, jakými jsou hypotéky. Přesto čekám stále mírný pokles sazeb. Opravdu jen velmi mírný, který sám o sobě nemění nic na dostupnosti bydlení. K sazbám pod 2 % se nedostaneme už možná nikdy. Pro dostupnost bydlení to navíc není vůbec podstatné. 

Co je tedy to podstatné?
Dostupnost bydlení jsme si zhoršili nesmyslnou chybou v červnu 2020. V té době jsme měli zdravé banky. Nejzdravější v Evropě. V Česku působící banky opakovaně prokazovaly, že umí své riziko dobře řídit. V té době jsme měli 100% hypotéky, splatnost 40 let a nižší nároky při posuzování žadatele o úvěr. V červnu poslanci podlehli nátlaku a umožnili, aby napříště parametry hypotéky místo jednotlivých bank nastavovali úředníci České národní banky. Sebrali jsme rozhodování špičkovým analytikům a dali právo rozhodovat úředníkům. A ti každým svým rozhodnutím dostupnost hypoték zhoršovali. Splatnost už není 40 let, ale 30. Banka už vám nedá 100 % hodnoty, ale jen 80 %. Kdo dříve hypotéku dostal, ten dnes úvěrem neprojde. 

Pro můj byznys skvělé. Já dokáži své klienty nástrahami úředníků provést. Pro trh jako celek ale velké neštěstí. Chceme-li vrátit dostupnost hypoték, pak nechejme o hypotékách opět rozhodovat banky samotné a jejich analytiky. Místo úředníků odtržených od reality běžného světa. 

Jak hodnotíte obecně vývoj tuzemského stavebnictví? Očekáváte další růst?
Obávám se růstu. V Ekonomických stavbách jsme celý rok 2025 již vyprodávali 100 % své kapacity příštího roku. Jedeme tedy na plný výkon. Z rozhovorů vím, že jsme kus před zbytkem trhu. To je stav nám ideálně vyhovující. Obáváme se však situace, že se postupně rozběhne celý trh. Pak nevyhnutelně přijdou problémy s kapacitou řemesla a velkým růstem ceny práce. 

Tedy rádi bychom současný stav uchovali co nejdéle. Růst je však velmi reálný. 

Když se podíváte do budoucna – které tři faktory podle vás rozhodnou o tom, jestli bude dostupnost bydlení v Česku za deset let lepší nebo horší?
Záleží jen na tom, zda budeme chytří. Desítky let už mluvíme a můžeme dál hodně mluvit. Anebo začneme dělat jednoduché věci, které rychle změní hru. Dejme DPH spojené se stavbou místu, kde stavby vznikají. Obce přestanou stavbám bránit, začnou je podporovat. Protože to bude mít smysl a bude to spravedlivé. Seberme regulaci hypoték úředníkům a vraťme je bankám. Banky zase začnou soutěžit a soutěž přinese lepší podmínky hypoték. Dva jednoduché kroky, které lze zrealizovat za půl roku. Za rok můžeme stavět mnohem více než stavíme dnes. Anebo si můžeme u hezkých prezentací říkat, že je nutné otevírat více dolů a rychleji povolovat stavby.