Pět bytů už není sdílení. Krátkodobé ubytování v Praze se změnilo v byznys

Pražská nabídka krátkodobého ubytování se po pandemii rychle vrátila k předchozím hodnotám. Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy bylo letos prostřednictvím Airbnb nabízeno v rámci metropole přibližně 10,5 tisíce ubytovacích jednotek. Ještě důležitější než jejich celkový počet je ale proměna celého trhu.

Zatímco v roce 2019 připadaly na jednoho hostitele v průměru dvě jednotky, v roce 2024 už to byly tři. Přitom hostitelé, kteří nabízejí pět a více bytů, provozují více než polovinu celé pražské nabídky. Převládají celé byty poskytované hostům po většinu roku, zatímco původní model sdílení jednotlivých pokojů z Prahy už prakticky vymizel.

Pět bytů samozřejmě není zákonnou hranicí, od které se automaticky jedná o podnikání. Je to ale jasný signál, že velká část trhu už nemá nic společného s občasným sdílením vlastního domova. Provoz několika bytů vyžaduje soustavnou správu rezervací, úklid, předávání klíčů, komunikaci s hosty i řešení provozních problémů. Svým charakterem se tak blíží penzionu, hotelu nebo apartmánovému domu.

„Pokud někdo po většinu roku nabízí pět, deset nebo několik desítek celých bytů, není to soused, který během vlastní dovolené krátkodobě pronajme svůj domov. Je to profesionální poskytovatel ubytování a měla by pro něj platit srovnatelná pravidla jako pro ostatní podnikatele v cestovním ruchu,“ říká předseda výboru České unie cestovního ruchu (ČUCR) Jakub Juračka.

Rozdíl mezi příležitostným sdílením a podnikáním přitom není zanedbatelný. Jak upozorňují právní rozbory, občasné a nahodilé poskytnutí vlastního bytu během nepřítomnosti majitele nemusí naplňovat znaky podnikání. Pravidelné, opakované a zpoplatněné poskytování krátkodobého ubytování za účelem zisku už ale zpravidla ano. S tím jsou spojeny povinnosti týkající se živnostenského oprávnění, daní, pojistného, evidence hostů nebo místních poplatků.

A právě zde vzniká podle Jakuba Juračky problém, který pokřivuje trh. Řádně provozované hotely, penziony a apartmánové domy plní zákonné, hygienické, bezpečnostní i evidenční povinnosti. Pokud někdo nabízí srovnatelnou službu v několika bytech, ale část těchto povinností obchází, získává proti nim neoprávněnou výhodu. Jak předseda ČUCR dodává, regulace proto nemá být namířena proti člověku, který výjimečně nabídne vlastní domov, ale proti šedé zóně profesionálního podnikání skrytého za označením „sdílení“.

Většina stran a hnutí zastoupených v současném pražském zastupitelstvu podporuje určitou formu regulace krátkodobého ubytování. Piráti, STAN a Praha sobě chtějí bránit tomu, aby se z bytů určených k bydlení stávaly faktické hotely. Kandidát ANO Jan Hušbauer pak navrhuje povinnou registraci a omezení počtu dnů, po které by bylo možné celý byt v centru krátkodobě nabízet. ODS k tématu přistupuje zdrženlivěji a zdůrazňuje především rovné podmínky podnikání a vymáhání povinností, které již pro poskytovatele ubytování platí. 

„Praze dlouhodobě chybí téměř 100 tisíc bytů – to je deficit, ze kterého se opravdu nemůžeme vyregulovat. Z bytové krize se musíme prostavět. Potřebujeme zásadně zrychlit povolování staveb, otevřít nové lokality pro výstavbu a vytvořit předvídatelné podmínky pro investory. Regulace krátkodobého ubytování může řešit některé problémy v centru, ale desítky tisíc chybějících bytů Pražanům vážně nepřinese,“ říká kandidát ODS Filip Nekola.

Dopady krátkodobých pronájmů navíc nejsou rozloženy rovnoměrně. V celé metropoli představují byty nabízené přes Airbnb jednotky procent bytového fondu. Na území Prahy 1 se ale jejich podíl blíží 20 procentům. Právě koncentrace v historickém centru ovlivňuje dostupnost bydlení, fungování bytových domů, sousedské vztahy i podobu celých ulic. Zahraniční zkušenosti zároveň ukazují, že vysoká koncentrace turistických bytů může ovlivňovat peněženky místních obyvatel. 

Studie z Barcelony spojila rozšíření Airbnb v nejvíce zasažených čtvrtích s růstem nájmů o sedm procent a prodejních cen o 17 procent. V Lisabonu naopak po omezení nových registrací klesly ceny nemovitostí v regulovaných lokalitách oproti srovnatelným částem města přibližně o devět procent. 

„Praha nepotřebuje nějaký plošný zákaz ani další povinnosti, které dopadnou pouze na poctivé podnikatele. Potřebuje jednotný a funkční systém, který poskytne státu i obcím přesná data, umožní rozlišit příležitostné sdílení domova od profesionální ubytovací služby a zaměřit kontroly na šedou zónu. Dokud takový přehled nevznikne, nebudeme vědět, jak velká část trhu uniká pravidlům ani o kolik peněz město přichází,“ dodává za podnikatele v cestovním ruchu Jakub Juračka.